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2012年《资产评估》知识点:成本法在房地产评估中的应用

类别:相关知识 日期:2017-11-25 14:38:56 人气: 来源:

  认为生产成本与价格之间有着密切联系,认为房地产价值应等于重置一与评估对象等效的房地产所需投入的各项费用及相应的利润和税金。

  适用于房地产市场发育不成熟,成交实例不多,无法利用市场法、收益法等方法进行评估。对于无收益又很少有交易案例的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆等比较适用。

  由于土地与建筑物具有不同的经济特性,所以,房产价值评估与土地价值评估的成本法计算公式不同。

  (2)为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用,这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。

  (1)基础设施配套费(三通一平:通水、通电、通、平整场地;七通一平:通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通、平整场地)

  土地取得费的计息周期为整个开发期和销售期,土地开发费若是平均投入的,计息期为开发期的一半加销售期。

  例题:运用成本法评估土地使用价值,考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( )。

  新建房地产开发过程中发生的各项费用,包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

  1.勘察设计和前期工程费:临时用地、水、电、、场地平整;工程勘察测量、勘察设计费;城市规划设计、咨询、可行性研究费、建设工程许可证执照费。

  2.基础设施费:包括开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道、绿化、卫生、照明的建设费用

  4.公共配套设施建设费:包括由开发商支付的非经营性用房,如居委会、、托有所、自行车棚、信报箱;附属工程如锅炉房、热力点、变电室、煤气调压站的费用和电贴费等;文教卫生系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。不包括商业网点如粮油店、副食店、小百货店等经营性用房,经营性用房由经营者负担,按不计入商品房价格。

  应以开发类似房地产的平均利润来确定,除试题中已经说明的,按照取得费加开发成本作为基数记取利润。

  运用成本法评估旧建筑物的价值,应以评估基准日的重新建造成本为基础,考虑评估对象的使用和磨损,扣除建筑物的贬值额。

  建筑物的价值减损分为有形损耗和无形损耗,有形损耗(自然折旧)是由使用造成建筑物磨损、自然老化;无形损耗是因为社会经济因素,如技术革新、工艺造成旧建筑价值减损。

  例题:在资产评估中,土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的,对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来 。

  例题:某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米,该地块的土地费用(含安置、拆迁、青苗补偿和耕地占用税)为10万元/亩,开发费2亿元/平方公里,土地开发周期为2年,第一年投入占开发费用的35%,开发商要求的成本利润率为10%,土地增值收益为15%,银行贷款利率为6%,评估该土地的价格

  例题:某土地面积为1000平方米,每平方米费100元、开发费150元,土地开发期为2年,开发费在开发期内均匀投入,开发商要求的回报率为10%,当地土地出让增值收益为12%,银行贷款利率为6%,试用成本法评估当地土地价格。

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